A Lukács hült helye

Százéves Cukrászdából Minisztériumi Hivatal

Mai napig hiányolom a hajdani ékes-fényes Andrássy úti Lukács cukrászdát, amelynek nyoma sem maradt. Kietlen előtér, tele marcona biztonsági őrökkel – ez fogad a Hauszmann Lajos tervezte gyönyörű épületbe belépve.

Mennyire része egy világörökségi szempontból is kiemelt gyönyörű sugárútnak egy patinás, százéves cukrászda? Meg lehet-e szüntetni, be lehet-e zárni? Ez persze költői kérdés, hiszen a jelen állapotok szerint sosem lesz újra vendéglátóhely a hajdani Lukácsból, a későbbi Különlegességiből. Az utóbbi névnek persze semmi értelme nem volt, de a második világháború után a Lukács szó a magántulajdonra utalt volna vissza. (Lásd a Gerbeaud Vörösmartyvá keresztelését.)

Az 1880-ban felhúzott neoreneszánsz épületet 1912-ben Novák Imre tervei szerint alakították át. Akkor költözött oda az iparművészetileg védett berendezésű cukrászda. A Különlegességi a második világháború után is közkedvelt helynek számított, ahová politikusok, értelmiségiek, művészek jártak kávézni, diskurálni. A rendszerváltás után azonban nem látott benne senki fantáziát. Mígnem 1996-ban érkezett egy külhoni tapasztalatokkal felvértezett fiatalember, és megpróbálta a Lukácsot az alakuló magyar kapitalizmus képére formálni.

A vaníliaillatú cukrászda már tíz éve is egy bankkal osztozott az épület földszintjén. Az enteriőrben a régi nagyvonalú építészeti pompa találkozott akkor az izgalmas ezüst-arany színkombinációkkal, a legdivatosabb neobarokk olasz kárpitokkal és a súlyos kristálycsillárokkal.

Huszti István, az akkori új igazgató-bérlő mesélte nekem, hogy külföldön ismerkedett meg Devin Ticmanis fiatal kanadai cukrásszal, akivel szinte családias kapcsolatba kerültek. Devin akkor már két és fél éve dolgozott Budapesten, és számos magyar sütemény merész újraálmodójaként emlegették szakmai körökben. Mindenkit elbűvölt a fantáziadús tokaji furmintos-banános-krémes emeletes édesség. Mert bár a tokaji bor és a banán őshazája pár ezer kilométerre esik egymástól, a két íz házassága meglepően harmonikus.

Fondant helyett fehér csokis tetőt és új formát kapott az Eszterházy-tortája. A Lukács-szelet kissé emlékeztetett a Sacherre, de annál sokkal szaftosabb lett. Az Eckler-fánk újragondolása is kellemesnek bizonyult (nem nőtt akkorára, mint egy emeletes, csónakszerű habpiramis), akárcsak a Magyarországon még kevesek által ismert pekándiós-csokis sütemény. Mindennek hamar híre ment, de olyan drágán adták édességeiket, hogy elsősorban a turisták és a hazánkban élő külföldiek lettek törzsvendégek. Később pedig ők is elmaradtak, mert a kiszolgálás, főleg ha nem volt jelen az igazgató, távolról sem követte a nyugat-európai hagyományokat, gyakran hiányzott a kedvesség, a mosoly, az előzékenység.

A vége az lett, hogy a menedzsment – több okból – abbahagyta a Lukács működtetését, és a cukrászda egyik napról a másikra bezárt. Az is megér egy misét, hogy ez miként történt: semmi búcsú a honlapon vagy a Facebookon, se felirat, se üzenet, a biztonsági őrök sem tudtak semmit… Mintha hirtelen minden üzemeltető elmenekült volna. Aztán lassan eltűntek a háromezer négyzetméteres épület fenti szintjeinek bérlői is.

Közben a külföldi befektetők szétnéztek a világmárkák által lassan megkedvelt Andrássy úton, és úgy döntöttek, bevásárolnak itt. A svéd Stena cég, amelynek több magyarországi érdekeltsége van, felvásárolta a háztömböt a budapesti ORCO Grouptól, és drága irodákat alakított ki a felső szinteken. A Stena értékbecslést készíttetett a házról, amit a cég 2017-es éves beszámolójában így foglaltak össze: „az értékbecslő által készített kimutatás alapján az épület piaci értéke 2017. 12. 31-én 5.300.000 euró”. Az ingatlan értéke több forrás szerint is 1,7 milliárd forint körül lehetett akkoriban. Néhány hónappal később viszont már 9 millió euróért (mintegy 2,9 milliárd forintért) adták el.

A magasabb árban a Stena az OTP ingatlancégével, az Inga Kettő Kft.-vel állapodott meg, a vevő mégis a Miniszterelnökség lett. Ez pedig úgy történhetett, hogy az Andrássy út 70. is rajta volt azon a listán, amelynek tételeire az Orbán-kormány örökségvédelmi elővásárlási jogot adott az államnak. (Önmagának.)

Az ügy miatt Tóth Bertalan szocialista politikus feljelentést tett ismeretlen tettes ellen Polt Péter legfőbb ügyésznél, hűtlen kezelés miatt. Idézet a feljelentésből:

„Különösen figyelemre méltó, hogy a Stena Property (Hungary) Kft. mint eladó saját maga sem tartja ilyen értékesnek a tulajdonában álló ingatlant, hiszen az éves beszámolója szerint „Az ingatlan értékbecslője által készített kimutatás alapján az épület piaci értéke 2017.12.31-én 5.300.000 EUR”. 2018. augusztus 14-én hatályos (323,36 forint/euró) középárfolyamon ez mintegy 1.713.808.000 forintnak megfelelő összeg.

Mindezek alapján kijelenthető, hogy a magánfelek által az adásvételi szerződésben meghatározott vételár ingatlanpiaci körülményekkel összhangban nem álló módon irreálisan magas, amit a magyar állam képviseletében eljáró, az elővásárlási jog gyakorlásáról döntő személyeknek fel kellett, illetve fel kellett volna ismerniük.

A magyar államot képviselő, a döntést meghozó személyek ezzel megsértették a felelős vagyonkezelés törvényen alapuló kötelezettségét a költségvetési szférában előíró, az államháztartásról szóló 2011. évi CXCV. törvény (a továbbiakban: Áht.) szabályait.

Az elővásárlási jog gyakorlásával a vagyoni hátrány, mint eredmény is számszerűsíthető, melynek összege a 4.000.000.000 forintos vételár és az értékbecslés alapján meghatározott, a Stena Property (Hungary) Kft. számviteli nyilvántartásában feltüntetett 5.300.000 euró, vagyis kb. 1.713.808.000 forint különbözete, vagyis mintegy 2.286.619.200 forint.”

A törvényt elvileg azért hozták, hogy megakadályozzák az értékes, világörökségi területeken álló ingatlanok külföldiek kezébe kerülését, valamint azt, hogy méltatlan célra használják őket. A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy az ingatlan tulajdonosa, miután megállapodott egy vevőjelölttel, bejelenti a tervezett adásvételt a Miniszterelnökségnek, ahol rövid határidővel eldöntik, hogy a vevőjelölt által elfogadott áron megvásárolják-e állami tulajdonba az ingatlant.

Az Andrássy út 70. esetében 2018 júliusában külön kormánydöntés is született, amely alapján a 2017 végén mintegy 1,7 milliárd forintot érő ingatlan megvásárlására a kormány 4 milliárd forintot különített el. Tóth Bertalan irreálisan magasnak tartja az elkülönített vételárat, ezért azt feltételezte, hogy a felek előre tudhatták, hogy az állam élni fog elővásárlási jogával. A politikus szerint a Miniszterelnökségnek fel kellett volna ismernie, hogy „a költségvetés lehúzása” lehetett az előzetes megállapodás célja.

Kormányzati források szerint éppen épületet kerestek a belvárosban egy új minisztériumi osztály számára, amikor beérkezett az Andrássy 70.-re vonatkozó ajánlat. Az épületet ezután a Miniszterelnökség is felbecsültette, és saját szakértői szerint az 1,2 millió forint körüli négyzetméterár nem tűnt magasnak.

Az MSZP másként látja mindezt. Idézet a lapunkhoz eljuttatott közleményükből:

„A szabályozási konstrukció alapjaiban is visszaélésre adhat okot azzal, hogy az elővásárlási jog gyakorlására történő felhíváshoz elegendő egy, az eladó és a vevő közötti, jogi kötőerővel nem rendelkező vásárlási szándéknyilatkozatot csatolni, amelyben bármilyen – a valós piaci értéknél akár lényegesen magasabb – árat meg lehet jelölni. Vagyis könnyen előállítható az eladó és a potenciális vevő közötti összejátszással olyan színlelt helyzet, amelyben az állammal a piaci áraknál drágábban vásároltatnak meg ingatlanokat.

Külön érdekesség, hogy a szabályozás nem terjed ki azokra az esetekre, ha a törvény hatálya alá tartozó ingatlant tulajdonló társaság üzletrészének átruházása történik, vagyis ebben az esetben világörökségi területen található ingatlanok cserélhetnek tulajdonost anélkül, hogy az állam érvényesíteni tudná a világörökségi helyszínek állami tulajdonba vételére irányuló céljait. Márpedig a valós gyakorlat, hogy a (fejlesztésre váró) kereskedelmi ingatlanok önálló projekt társaság vagyonát képezik, így ezek átruházását üzletrész-átruházással oldják meg a felek. (...)

Mindez alapjaiban kérdőjelezi meg a világörökség védelme érdekében hozott kormányzati intézkedés szükségességét, alkalmasságát, hatékonyságát, és végső soron a kormányzati szándék valódiságát.

Az Andrássy út 70. szám alatt található ingatlan esetében figyelemre méltó, hogy a Stena beszámolójában szereplő 5.300.000 eurós piaci értékhez képest 6 hónappal később 9 millió euróért cserélt gazdát az ingatlan. (Rendben, hogy emelkedtek az ingatlanárak, de ez azért egy kicsit túlzás).

A Miniszterelnökség rendelt egy értékbecslést az ingatlanról, de az erre irányuló szerződést nem találni a Miniszterelnökség honlapján közzétett szerződések között. (Az is érdekes, hogy miért egy törökszentmiklósi cég készít értékbecslést egy fővárosi ingatlanról, és miért éppen Répássy Róbert járt el ügyvédként az ügyben...).

Az szintén érdekes, hogy 2018. május 25-én elkészült az ingatlan értékbecslése (3,01 Mrd forintra értékelték), de a kormánydöntés csak júliusban született meg, ráadásul 4 Mrd forint átcsoportosításáról. Tekintettel arra, hogy a Miniszterelnökség kötve volt a Stena és az Inga 2 által meghatározott árhoz, alappal feltehető, hogy a törökszentmiklósi cég által készített értékbecslés azt a célt szolgálta, hogy alátámassza a korábban feltüntetett piaci értéknél magasabb vételárat.”

Megkerestük a terézvárosi önkormányzatot is, hogy nézzenek utána az első adásvételi szerződés részleteinek. Kovács Ágnes sajtóreferens a következő tájékoztatást adta:

„A Magyar Építő Vállalkozás eladóként, a CIB Hungária Bank Rt. vevőként 1996-ban kötött szerződést az Andrássy út 70. számú ingatlan adásvételről.

Ebben az szerepel, miszerint az önkormányzat eladja az Andrássy út 70. sz. alatt található ingatlan tulajdonjogát, az 1135 m2 alapterületű Lukács Cukrászda üzlethelyiség bérleti jogát, a Lukács Cukrászda eszközállományát és a Lukács emblémára vonatkozó védjegyhasználati jogosultságot.

A szerződésben tehát nem szerepelt, hogy a Lukács Cukrászda üzlethelyiségében 50 évig cukrászdának kell üzemelnie, ahogy az sem, hogy tovább értékesítés esetén is csak cukrászdaként kell funkcionálnia az üzlethelyiségnek.

Az adásvételi szerződés megkötésekor az önkormányzat kérte az Országos Műemlékvédelmi Hivatal hozzájárulását az ingatlaneladáshoz. A hivatal azzal a korlátozással járult hozzá, hogy az épület kettős védettségének, azaz a műemlékvédelmi és az iparművészeti védettségnek meg kell maradnia, azaz a Lukács Cukrászda belső térkapcsolatát az épület egészét érintő rekonstrukció nem bonthatja meg. Az OMvH egyetértett a funkcióváltással, de kikötötte, hogy az 1912-ben kialakított egyedi védettséget élvező egységes szecessziós kávéházi belső terét érintetlenül kell hagyni.

Információink szerint, miután a MÉV tovább értékesítette a CIB Hungária Bank Rt.-nek az ingatlant, az OMvH újbóli hozzájárulását az épület felújításához, átalakításához nem kellett megkérni, de az OMvH felhívta a MÉV figyelmét arra, hogy az eladóknak minden esetben kötelezettsége tájékoztatást adni a leendő vevőnek arról, hogy a műemléki védettséget élvező épület megvásárlásával az OMvH által tett kikötések, kötelezettségek a vevőre áthárulnak, tehát változatlanul érvényben maradnak.

Összességében tehát a Lukács Cukrászda iparművészeti védettséget élvező belső berendezését kellett megtartani, de arról, hogy a helyiséget milyen funkcióban lehet használni, sem a szerződések, sem a hatóságok nem tartalmaztak előírást, kikötést, illetve korlátozást.”

Közben felvetettem az önkormányzati tisztségviselőnek, hogy egyes források szerint mégis kikötés volt a cukrászdai profil megtartása. Erre a következő választ kaptam:

„Az önkormányzat és a MÉV által kötött szerződés 7. pontjában valóban szerepel az, hogy a vevő a cukrászda üzemeltetésére kötelezettséget vállal. Az önkormányzat jogászainak egyöntetű álláspontja viszont az, hogy ez egy pongyola megfogalmazás, és minden valószínűség szerint arra gondolt az okiratszerkesztő ügyvéd, hogy a vevő kötelezettséget vállal a Lukács Cukrászda üzlethelyiségének üzemeltetésére. Nem pedig arra, hogy az üzlethelyiséget, vagy, ahogy ő fogalmaz, a cukrászdát, cukrászdaként üzemelteti. Csupán annyit vállalt, hogy a helyiséget (szerződésben cukrászda) üzemelteti, és az iparművészeti védettségnek megfelelően a belső teret érintetlenül hagyja.”

Persze felvetődhet, hogy miért adták el akkor a Lukács embléma használati jogát, ha nem volt cél a cukrászda-jelleg fenntartása. Esetleg valaki újból megvásárolhatná az emblémát, és hasznosíthatná annak eszmei értékét? És vajon hol lehetnek most a cukrászda berendezései, eszközei? Ezekre a kérdésekre nincs válasz.

Ami biztos: egyelőre ne reménykedjen senki, hogy itt mostanában Lukács-szeletet fog rendelni. De még tokajis-banános vagy pekándiós-csokis sütit se.