A bérlakásállomány növelésének gondolata egyidős a privatizációt meghirdető lakástörvénnyel. Azóta is makacsul tartja magát. A társadalmi igazságosság nevében egyre újabb és újabb terveket szőnek a kormányok. Ám a politikai akarat képtelen közös nevezőre jutni az érintettekkel Budapesten is.

A tervgazdálkodásra épülő országok a lakások államosításával megoldottnak ítélték a lakásügyet. Az egykori szocialista országok lakásainak 72 százaléka volt állami tulajdonban, míg Nyugat-Európában 65 százalék. Az állami kontroll alatt álló bérlakások után évtizedeken keresztül irreálisan alacsony lakbért szedtek - a jövedelem 5,7 százalékát -, miközben a kapitalista országokban a piac törvényeihez igazított bérleti díjak a bér 15,9 százalékát tették ki. Egészen más volt a helyzet a magántulajdonnal. A lakások átlagos vételára a jövedelmekhez képest sokkal magasabb volt Európa keleti felén, mint Nyugaton. A szocialista országokban az éves jövedelemnek csaknem tízszeresét kellett fizetni egy magánlakásért, míg a kapitalistáknál elég volt hozzá a fele. Az aprócska és meglehetősen torz szocialista lakáspiacon megjelenő vásárlók jó része a másodlagos jövedelemforrással rendelkezők köréből került ki. Ezek után érthető, ha mindenki bérlakásra vágyott. A sohasem szűnő éhséget a társadalmi igazságosságot hirdető szocialista gazdálkodás sem volt képes csillapítani. A lakáshiány érzete állandósult.

A bérlakásrendszer működtetése az évek múltával egyre nehezebbnek bizonyult. A mesterségesen leszorított lakbérek a nyolcvanas évek végére a működési költségek alig ötödét fedezték. Száz forint lakbérre 275 forint közvetlenül megítélt költségvetési támogatás és 400 forint egyéb forrású állami pénz jutott. A szükséges állagmegóvási és felújítási munkára azonban így sem jutott. A helyi ingatlankezelő vállalatok erejéből legfeljebb a tűzoltásra futotta. Az elmaradt karbantartási munkák értékét kétszázmilliárd forintra becsülték a rendszerváltás idején. A hatalmas ráfordítással működő bérlakásszektor hatékonyságát és szociális szerepét egyre többen kérdőjelezték meg. Sőt az évek múltán a társadalmi igazságtalanság megtestesítőjévé vált a tanácsi lakások kiutalási rendszere. A nyolcvanas évek végére a bérlőknek alig fele kapta az államtól lakását, egyharmada az árnyék-lakáspiacon vette, a többiek pedig öröklés, eltartási szerződés és csere útján kerültek birtokon belülre.

A drága és rosszul működő rendszer reformra szorult. A politika azonban tartott a lakbéremelés kiváltotta népharagtól. A legegyszerűbb és leggyorsabb megoldásnak az eladás ígérkezett. Az önkormányzatokat nem csupán az egyszeri nagyobb bevétel, hanem a bérlakások működési és felújítási költségeinek áthárítása és a privatizálás eredményeként éledő lakossági támogatás is csábította. A frissen megalakuló helyhatóságok pedig nem haboztak élni az előnyökkel. A magyarországi lakásprivatizációt azonban koncepciótlanul és elsietve hajtották végre. A privatizációt persze nem a rendszerváltozás után találták ki. Bérlakások megvásárlására már hatvanas évek végétől lehetőség nyílt, de tömeges értékesítésről csak a nyolcvanas évek végétől beszélhetünk. A rendszerváltozás után több tanácsadó - köztük a Világbank is - teljes vagy legalább részleges privatizációt javasolt. Ez praktikusan a tulajdonjog átadását jelentette, hiszen rendelkezési jogukkal már korábban is élhettek a bérlők. A tényleges tulajdonos - az állam vagy az önkormányzat - ugyanis önhatalmúlag nem szüntethette meg a bérleti szerződést. A bérlakások a hosszadalmas és bürokratikus utak bejárásával gyakorlatilag örökölhetőek és eladhatóak voltak. Már csak a tulajdonosi büszkeség hiányzott. A bérlakásállomány dobra verésével az önkormányzatok csaknem 800 milliárd forintot osztottak szét a nemzeti vagyonból. A privatizációs "ajándék" a jó helyen lévő, jó minőségű lakások esetén - az állomány ötöde - 10-12 évnyi átlagjövedelemnek felel meg. Az Állami Számvevőszék vizsgálatából kiderül, hogy a lakásokat átlagosan a forgalmi érték 27 százalékáért adták el, ám a vételár egy részét még ma is alacsony kamatozású hitelként törlesztik a lakók. (A volt szocialista blokk országaiban több mint hárommillió lakást - a teljes állomány harmadát - adták el a lakóknak, további 300 ezret pedig eredeti tulajdonosaiknak adtak vissza. Az eladási ár többnyire a piaci érték 15 százalékát sem érte el.)

Az önkormányzati lakásvagyon 75 százalékát értékesítették a rendszerváltozás után kitört magánosítási lázban. A bérlakások aránya alig négy százalékra esett vissza 2003-ra. A lakásprivatizáció első hullámát leginkább szabad rablásként jellemezhetjük. Az önkormányzatok hatályos jogi keretek hiányában maguk szabtak törvényt és árakat. Nem túl magasat. A biztonságot és nem utolsósorban anyagi előnyöket kereső bérlők hatalmas nyomást gyakoroltak a képviselő-testületekre, amelyek csekélyke ellenállást tanúsítottak. A lakástörvény 1994-es hatályba lépéséig évente mintegy 60-80 ezer lakást értékesítettek. Akadt olyan fővárosi kerület, ahol bérleményeknek alig hét százaléka maradt önkormányzati tulajdonban. Az új jogszabály azonban nemhogy húzott volna a gyeplőn, inkább a lovak közé dobta: műemlék épületek kivételével kötelezővé tette az eladást. A rendszerváltást követő első öt évben 413 ezer bérlakást adtak el a 703 ezres állományból. Az 512 milliárd forintra taksált forgalmi értékből a kedvezmények miatt alig 137 milliárd forintos bevételük származott a településeknek. A pénz nagyobb részét működési kiadásaikra fordították, a többit a megmaradó bérlemények üzemeltetésére, lakásépítésre költötték.

Az évtized második felére a folyamat lelassult: 1995-2000 között öszszesen 104 ezer lakást értékesítettek az önkormányzatok. Ennek ellenére tíz év alatt negyedére csökkent az önkormányzati lakásvagyon, amely 2003-ra az ország teljes lakásállományának alig 4,3 százalékát tette ki. (Az értékesítés korántsem fejeződött be. A lakbérek a működési költségeknek alig harmadát fedezik, így az önkormányzatok igyekeznek túladni rossz minőségű bérlakásaikon. Csak az elmúlt két évben 25 ezer bérleményt adtak el összesen 23 milliárd forintért.)

Kicsit túllőttek a célon. A nemzetközi vizsgálatok arra figyelmeztetnek, hogy a húsz százaléknál kisebb bérlakásarány a házak pusztulásához, a terület gettósodásához vezet. Közeli és távoli szomszédaink mindenesetre óvatosabbak voltak, többségük nem engedte a kritikus határ alá süllyedni az állomány nagyságát. Érdemes felidézni a cseh példát. Prágában először a hajdani háztulajdonosoknak ajánlották fel a bérházakat. A bérlők csak akkor vehették meg egyenként a lakásaikat, ha többségben voltak a vásárolni szándékozók. De az épületeket ebben az esetben is csak egészben vehette meg a lakóközösség. A bérlőknek a tulajdonosok által meghatározott - de államilag maximált - lakbért kell fizetniük. A csehek ráadásul a vegyes funkciójú házakat egyszerűen kivonták az értékesítés alól, akár megvették volna azokat, akár nem. Magyarországon erre nem volt egységes gyakorlat. Némelyik önkormányzat szőröstül-bőröstül átadta az épületet az újonnan létrejött társasháznak, másutt viszont az üzletek, irodák mellett a gondnoki lakást, padlást és pincét is megtartotta magának. Ezeknek a helyiségeknek az utólagos hasznosítása, illetve értékesítése gyakorta feloldhatatlan konfliktusok forrásává vált. >

A kevert tulajdonlás máig gátja a városfejlesztésnek. Az épület sorsát ebben az esetben az eltérő - akár a legjobb - szándékok eredője határozza meg. Márpedig az egymást gyengítő érdekekből nehezen sarjad életképes megoldás. A vegyes tulajdonosi szerkezetű, gyakran meglehetősen eltérő társadalmi csoportokból verbuválódó kényszer-lakóközösségek szinte reménytelenül küszködnek az elmaradt felújítások rájuk nehezedő terhével. Még a pénzszerzést célzó pályázatokhoz sem képesek egységbe tömörülni. Márpedig az eladott lakások fele felújításra szorul. Városrehabilitációra így csak olyan városrészekben van esély, ahol a bérlakások térben koncentráltak. Ferencváros - immár modellértékűvé növekedett - városmegújító programjának sikere részben a nyomor sűrűsödésének köszönhető. A Ferenc körúttól a Haller útig terjedő területen nagy számban maradtak bérlakások, ami elsősorban az önkormányzat privatizációval szembeni ellenállásának köszönhető. Hasonló területi egységet mutatnak Józsefváros bérleményei. A Corvin-Szigony sétány néven ismertté vált rehabilitációs törekvések szintén erre az alapra építenek. A program sikere ugyan számos piaci tényezőtől függ, de az önkormányzat elszántnak tűnik.

De nemcsak a közösségi érdekek őrzői bírálják a privatizációt, hanem a megajándékozottak is. A tulajdonossá avanzsált bérlők egy része időközben ráébredt, hogy képtelen fenntartani a lakását. (A lakossági megtakarításokat 1989-ben 536 milliárd forintra becsülték, ebből az összes háztartás 17-18 százalékát kitevő privatizált bérlakásban lakókra legfeljebb 95 milliárd jutott. Ezek után érthető, hogy a bérlakások vételárának készpénzben fizetendő tíz százalékát, illetve a felújításának egyszeri költségét - a 220- 410 milliárd forintot - képtelenek voltak megtakarításaikból fedezni.) A lakás megvétele után néhány évvel a korábbi bérlőknek kevesebb, mint negyede tartotta jó döntésnek a vásárlást. Csaknem ugyanennyi tulajdonosra elviselhetetlen teherként nehezedett a lakás fenntartása. Míg bérlőként jövedelmének alig tíz százalékát költötte lakhatásra, tulajdonosként már a felét (a nyugdíjasok akár hetven százalékát is). Az alsó jövedelmi ötödbe tartozók többsége így inkább veszteségként éli meg a magánkézbe adást, mint nyertesként. A bérlakás-privatizáció legnagyobb vesztesei azonban a saját lakásban élők voltak. Ők sem otthonteremtésükhöz nem kaptak segítséget, sem a lakhatáshoz, miközben a privatizáció hasznából sem részesültek.

A kiárusítás derekán azután a politikusok is rájöttek: bérlakásra szükség van. A piacgazdaságban sem képes mindenki saját lakást venni. Sőt! A bérlakásra várakozók listája - már ahol nem szüntették meg - hosszabb, mint az átkosban. Ráadásul a magántulajdon szélsőségesen magas aránya rendkívül rugalmatlanná teszi a lakáspiacot. A saját lakás gúzsba köti az embereket, jelentősen megnehezítve mindenféle változtatást, az új élethelyzetekhez való alkalmazkodást. Az Egyesült Államokban élők legalább tucatszor költöznek életükben, nálunk legfeljebb kétszer. A magyar ember ugyanott él a párjával kettesben, mint a gyerekeivel, azok családjával, majd beteg szüleivel és végül magányos özvegyként. Nem költözik, ha az adott településen nincs munka, ha a család jövedelméhez képest drága a ház, ha a gyerekek az ország másik végébe költöztek, és üresen konganak a szobák. A saját lakás olyan kényszereket szül, amelyek megnehezítik az egész család életét. Bár a magyarok már-már természetellenesen ragaszkodnak az ingatlan tulajdonlásához, azért szép számmal akadnak olyanok, akik szívesen laknának bérlakásban, ha csak átmeneti időre is. A KSH tavalyi felmérése szerint 165 ezer család költözne bérlakásba, ha módja lenne rá. Az önkormányzati tulajdonban maradt 176 ezer ingatlanból azonban alig 1400-1700 áll üresen, azok is legfeljebb a felújítás és a bérlőkiválasztás idejére. Az önkormányzatoknak gyakorlatilag nincs lakásvagyonuk, amellyel gazdálkodhatnának. A bérlakáshiány az ezredfordulóra elérte azt a kritikus határt, amit már a politika sem hagyhatott figyelmen kívül.

A Fidesz vezette kormány, elismerve, hogy a települések saját forrásból képtelenek az állomány növelésére, 2000-ben meghirdette bérlakásprogramját. A Széchenyi terv keretében kidolgozott elképzelés 9000 bérlakás, illetve nyugdíjasházi lakrész létrehozását célozta meg. Az első évben 19,3 milliárd forintot különítettek el erre a célra. 2001-ben 12,8 milliárd forintot irányoztak elő. A program hatása azonban csekély volt. 2001 végére alig 156 lakás épült fel, miközben a bérlakások száma további 7,1 százalékkal csökkent. 2002-ben 20,8 milliárd forintra emelték fel a bérlakásépítésre szánt keretösszeget, az átadott lakások száma pedig 1400-ra nőtt.

A szerény kezdet azonban a polgári kormányt felváltó szocialista kabinetet sem tántorította el a programtól, sőt a társadalmi igazságosság nevében végrehajtott állami intervenció legfőbb területévé nyilvánították. Arccal a bérlakásépítés felé! - adták ki a jelszót, és kormányzásuk első évében bérlakáshoz szerették volna juttatni a 27 ezer nyilvántartott igénylőt, majd évente további 8-10 ezer bérlemény megépítését tervezték. Az ábrándokat azután alaposan megnyirbálta a reálpolitika. 2003 végére összesen 11 ezer bérlakás építésének 61 milliárd forintos állami támogatásáról döntött a kormány, ám ebből csak hétezer épült meg. A szocialista kabinet lakáspolitikusai szerint a Széchenyi terv részeként meghirdetett program túlságosan drága és lassú. Az Állami Számvevőszék vizsgálata alátámasztja ezt. Az önkormányzati bérlakás-építési programok többsége legalább egyharmaddal túllépi a pályázatban meghatározott összeget. Az állami támogatást remélő önkormányzatok ugyanis - a pozitív elbírálás reményében - rendszeresen alultervezik a beruházások költségét. A tervekben szereplő irreálisan alacsony kivitelezési díjat, illetve a jelentősen felülértékelt önrészt - ez legtöbbször az apportként bevitt telek ára - később saját forrásaik terhére korrigálják. A bérlakások négyzetmétere - telekárhányados nélkül - Budapesten átlagosan 226 ezer forintba, vidéken 139 ezer forintba kerül. A főváros budai oldalán azonban a magas telekárak miatt nem ritka a 300-350 ezer forintos négyzetméterár sem, de a II. kerületben négyzetméterenként ötszázezer forintért is épült már bérgarzon. Az önkormányzati bérlakások építése gyakorta többe kerül, mint a vállalkozói beruházásban épülő társasházi otthonok. A számvevőszék így inkább a használt lakások vételét javasolta az önkormányzatoknak, amelyek rövidebb idő alatt akár másfélszer több bérleményt létesíthetnének.

A jelentés éppen jókor érkezett. A bérlakásépítésre szánt források kiapadóban voltak. Tavaly már csak egy pályázatot írtak ki a korábbi összeg felére, az idén még egyet sem. Ráadásul a program mintha mellékvágányra futott volna. Miközben a gazdagabb önkormányzatok állami segédlettel cserélik le korszerűtlen bérlakásállományukat és vele nemkívánatos lakosságukat, a szegényebb települések még inkább elszegényednek. Kellő önerő híján még csak nem is pályázhatnak állami támogatásra. A leszakadók beáramlásával lassan adófizető polgáraikat is elveszítik, a szegényedés spirálja pedig egyre gyorsabban pörög. A társadalmi igazságosság nevében indított programok nyomán új gettók létesülnek az országban, miközben a régieket sem sikerült még felszámolni.

A politikusok új mentőövet kerestek. Nem kellett messzire nyúlniuk, hiszen a Public Private Partnership - a magántőke közcélú felhasználása - ötlete már régóta lebeg a magyar gazdaság felszínén, de még nem igazán sikerült megragadni. A bérlakásépítés jó alkalomnak tűnt, a befektetők is éppen új vadászterületet kerestek. A Pénzügyminisztérium azonban a vállalkozók által kért garanciákat, illetve a rendszer működéséhez szükséges pénzügyi támogatást egyaránt sokallja. A befektetők viszont ezek nélkül aligha kezdenek bele a kockázatos üzletbe. Eddig egyetlen bérház épült fel magántőkéből. A 129 lakásos angyalföldi épület építési költsége meghaladta az egymilliárd forintot, a kétszázmilliós remélt profitra a borsosnak bérleti díjak ellenére is 16 évet kell várnia a befektetőnek. Nem tűnik kihagyhatatlan lehetőségnek.

Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal addig-addig igazgatta a lovat, míg végül fordítva ült rá. A vállalkozók helyett a bérlőt kívánja támogatni. Lakbértámogatásról szóló kormányrendelet-tervezetét azonban harmadik olvasatban is visszadobta a gazdasági kabinet. Pénzügyi és társadalmi szempontból egyaránt vállalhatatlannak tartják, hogy a bérlakásban élőket rászorultságuktól függően akár 60 ezer forinttal is támogassa az állam havonta. Valóban túlzónak tűnik, pedig a számokból ez jön ki. A négyzetméterenként 1600 forintban maximált lakbérből, a bérlőnek szociális helyzetétől függően 300-600 forintot kellene fizetnie, míg a fennmaradó részt az állam és az önkormányzat adná össze. A lakbérjegy bevezetésével a magánbérleményeket is bevonhatnák a rendszerbe, ami a magán bérbeadókat sújtó adóterhek csökkentése után tekintélyes bevételt hozhatna a költségvetés konyhájára. A Pénzügyminisztérium még nem döntött az ügyben.

Parkolópályára került a bérlakásalap tervezete is. Az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank által is támogatott elképzelés egyetlen költségvetési forint nélkül ígér évi 7-10 ezer új bérlakást. Az ingatlanalapok sikerét meglovagolni szándékozó vállalkozás akár százmilliárd forint lekötetlen tőke bevonását is elképzelhetőnek tartja. A konstrukció értelmében a projektcég az önkormányzat telkén a finanszírozó bank megbízásából és hiteléből építené fel a bérlakásokat, amelyeket azután eladna a bérlakásalapnak. Az önkormányzat ingatlanbefektetési jegyet kap a telkéért cserébe, miközben a lakások bérbeadása is az ő feladata. A bérlakásalapot megillető bérleti díjat a bérlő és az önkormányzat együtt fizeti, míg a fizetésképtelen bérlők helyett a garanciaalap fizetne. A papíron vonzó konstrukció azonban nem lágyította meg a pénzügyérek lelkét. Több mint hatvanmilliárd szétszórása után nem árt óvatosnak lenni. Nyugat-Európában a bérlemények harmada üresen áll. De pang a magyar magánbérlakás piac is. Az utóbbi években egyharmaddal csökkentek a bérleti díjak, a bérlőkeresés egyre hosszadalmasabb.

A lakáspolitikusok mindezek ellenére makacsul ragaszkodnak a bérlakás állomány 15 százalékos álomhatárához. Kérdés, hogy mi lesz, ha felébrednek.

(fotók: Sebestyén László)